Lees het artikel dat GDW-GENT schreef voor het magazine van de verhuurdersbond.

Een uithuiszetting via de gerechtsdeurwaarder: beter voorkomen dan genezen!

Je huurder betaalt niet. Jouw advocaat heeft bemiddeld, jullie zijn verschenen voor de Vrederechter en je hebt een vonnis bekomen. De Vrederechter heeft je in het gelijk gesteld en je huurder veroordeeld tot het verlaten van het huurpand en het betalen van de huurachterstal en/of eventuele huurschade. Hoe ga je vervolgens te werk ?

Enkel een gerechtsdeurwaarder kan in België een vonnis ten uitvoer leggen. In eerste instantie zal de gerechtsdeurwaarder een kopie van jouw vonnis opvragen. Een louter digitale kopie is hiervoor voldoende. Vervolgens zal de gerechtsdeurwaarder bij de griffie van het Vredegerecht de grosse of expeditie opvragen. Dit is een gewaarmerkt afschrift van het vonnis die nodig is om de beslissing ten uitvoer te leggen. Reken hiervoor een tweetal weken wachttijd.

In tussentijd zal de gerechtsdeurwaarder een dossier voor jou opstarten en een provisie opvragen. Aan een uithuiszetting zijn immers naast het ereloon van de gerechtsdeurwaarder onmiddellijk heel wat kosten verbonden, denk aan slotenmaker, verhuizers om het pand te ontruimen, afvalophaling, eventueel een verhuislift, … Al deze uitvoeringskosten zijn wel verhaalbaar op de huurder edoch de invordering hiervan kan soms maanden tot jaren duren of zelfs nooit slagen.

Van zodra de gerechtsdeurwaarder de grosse van het vonnis ontvangt zal hij de beslissing aan de tegenpartij betekenen met bevel tot ontruiming. Een betekening is een officiële kennisgeving. De gerechtsdeurwaarder zal alles in het werk stellen om jouw huurder persoonlijk aan te treffen en hem de gevolgen van het vonnis kenbaar maken. Verder zal hij de huurder aansporen om het pand alsnog vrijwillig te verlaten en afbetalingen op te starten. Vanaf de betekening beginnen de verzets en beroepstermijnen te lopen. Verder begint ook pas dan de wachttermijn te lopen die voorzien is in het vonnis waarbinnen de huurder het pand moet verlaten.

In woninghuur begint er voor de huurder meestal een termijn van één maand te lopen om diens achterstal te betalen en op zoek te gaan naar een nieuw onderkomen. Hij of zij zal het huurpand moeten ontruimen en de sleutels in zijn/haar bezit moeten afgeven aan de gerechtsdeurwaarder binnen de tijdsspanne voorzien in het vonnis vanaf de betekening.

Eenmaal wanneer deze termijn verstreken is en je huurder het huurpand niet vrijwillig heeft verlaten, kan de gerechtsdeurwaarder de uithuiszetting concreet inplannen. De huurder zal per aangetekende brief, minimaal zeven kalenderdagen op voorhand, op de hoogte worden gebracht van de eigenlijke datum van de uithuiszetting. Zoals gezegd dient de gerechtsdeurwaarder een slotenmaker in te schakelen om de sloten te vervangen en een verhuisfirma om het pand te ontruimen. Voorts vraagt hij politiebijstand ter plaatse aan en verwittigt op voorhand het OCMW. Het is immers de taak van de gerechtsdeurwaarder om de uithuiszetting op een menswaardige manier te laten verlopen.

Mocht de huurder niet aanwezig zijn op het moment van de uithuiszetting wordt het proces-verbaal van uithuiszetting ter kennis gebracht van de Procureur des Konings. Met een kopie van het proces-verbaal kan je het nodige doen om de domicilie van jouw huurder ambtshalve te laten schrappen uit het rijksregister. Op die manier vermijd je dat er nog lang nadat de huurder het pand verlaten heeft, nog vervelende briefwisseling voor hem toekomt.

Tot zover de uithuiszetting, maar wat met de invordering van de achterstallen en uitvoeringskosten van uithuiszetting? Op het moment van uithuiszetting verliest jouw huurder zijn domicilie. Als er op het moment van uithuiszetting waardevolle roerende goederen worden aangetroffen in het pand kan de gerechtsdeurwaarder overgaan tot inbeslagname, oplading en verkoop. De verhuurder heeft immers een voorrecht tav andere schuldeisers op de realisatie van roerende goederen die het pand stofferen.  Deze situatie doet zich in de praktijk echter zelden voor omdat er geen waardevolle goederen meer aan te treffen zijn in het huurpand. Verder kan beslag worden gelegd op het loon of de uitkering van je huurder, indien het bedrag van het maandelijks loon of uitkering meer bedraagt dan de minimale beslagbarema’s.

In de realiteit worden uithuiszettingsdossiers zelden onmiddellijk volledig vereffend en dienen verhuurders vooral geduld uit te oefenen. Wacht af tot jouw ex-huurder een nieuwe domicilie en eventueel werk gevonden heeft. Je kan een vonnis immers tot tien jaar lang laten uitvoeren door een gerechtsdeurwaarder. Vaak wordt een dossier dan ook op schuldbewaking geplaatst.

De duurtijd van een uithuiszettingsprocedure vanaf de neerlegging van een verzoekschrift door de advocaat tot de effectieve uithuiszetting zal gemiddeld 3 à 4 maanden bedragen. Neem daarbij dat het verzoekschrift vaak maar wordt neergelegd na een wanbetaling van ettelijke maanden huur. Het voorkomen van een slechte huurder is dus de boodschap. Sinds kort bestaat er een platform waarop jouw potentiële huurder een bewijs van goede solvabiliteit kan opvragen. De gerechtsdeurwaarder is immers bevoegd voor het uitvoeren van solvabiliteitsonderzoeken en voor het opstellen en afleveren van een rapport hiervan. Dit kan via www.solvattest.be Het platform zorgt voor een gebruiksvriendelijke tool die de kandidaat-huurder toestaat om van zichzelf een attest te bezorgen dat hij of zij schuldenvrij is. Het is snel – een attest kan worden afgeleverd binnen één, vijf of veertien werkdagen - en door de integratie met itsme is het GDPR-proof.

Tips & Tricks :

• Laat je potentiële huurders een attest afleveren door een gerechtsdeurwaarder dat hij of zij schuldenvrij is – dit kan via www.solvattest.be
• Huur en huisvesting wordt in betalingsvolgorde traditioneel als eerste voldaan - Een uithuiszettingsprocedure kan vanaf de eerste juridische stap soms nog maanden duren, wees er dus snel bij en contacteer tijdig een advocaat – meer dan een maand achterstal kan als richtdatum worden meegegeven.
• Laat je huurovereenkomst nalezen door een advocaat – is er bv woonstkeuze van de huurder opgenomen in het gehuurde pand?
• Een bemiddelde oplossing is in elke fase beter en goedkoper dan een gedwongen oplossing. Sta dus in nauw contact met jouw huurder en maak duidelijke afspraken. Uw advocaat of in een latere fase de  gerechtsdeurwaarder kunnen U hierin bijstaan.

Patrick Van Overschelde
Gerechtsdeurwaarder